2008年11月珠海房地产报告

珠海房地产月度分析报告

（2008年11月）

珠海中原市场研究部

目   录

引子... 2

一、   房地产相关政策及楼市动态... 3

二、   土地市场... 5

三、   二级市场分析... 6

四、   当月房地产市场透视... 14

五、   广告统计... 18

引子

◇       11月国家继续加强救市的力度，4万亿元资金力撬国内需求，国务院出台十项措施促进经济增长，央行再出重拳 “三率”大降10年罕见。

◇        “百家会·精品楼盘展销”，再打出特价房招牌仍有效。

◇       港珠澳大桥达多项共识，初步设计12月1日招标。

一、      房地产相关政策及楼市动态

1、         政策热点

n         4万亿元资金力撬国内需求，国务院出台十项措施促进经济增长 

　新华社北京11月9日电 国务院总理温家宝5日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步扩大内需促进经济平稳较快增长的措施。

　会议确定了当前进一步扩大内需、促进经济增长的十项措施。一是加快建设保障性安居工程。二是加快农村基础设施建设。三是加快铁路、公路和机场等重大基础设施建设。四是加快医疗卫生、文化教育事业发展。五是加强生态环境建设。六是加快自主创新和结构调整。七是加快地震灾区灾后重建各项工作。八是提高城乡居民收入。九是在全国所有地区、所有行业全面实施增值税转型改革，鼓励企业技术改造，减轻企业负担1200亿元。十是加大金融对经济增长的支持力度。取消对商业银行的信贷规模限制，合理扩大信贷规模，加大对重点工程、“三农”、中小企业和技术改造、兼并重组的信贷支持，有针对性地培育和巩固消费信贷增长点。初步匡算，实施上述工程建设，到2010年底约需投资4万亿元。为加快建设进度，会议决定，今年四季度先增加安排中央投资1000亿元，明年灾后重建基金提前安排200亿元，带动地方和社会投资，总规模达到4000亿元。

中原观点：政府在日趋严峻世界金融危机下积极做好抵御经济衰退的工作，财政政策从“稳健”转为“积极”，货币政策从“从紧”转为“适度宽松”，十项措施4万亿元的投资对经济在未来将对我国经济起到一个直接的拉动作用。

n         珠海房地产“救市”政策出台

11月18日市政府下发《关于促进我市房地产市场健康发展的若干意见》，共有12条意见，除前两条与中央“接轨”外，多为珠海“因地制宜”而采取的措施。 

珠海救市方案有三个亮点：1、针对二手房方面：暂停交易手续费，房地产评估由买卖双方自由选择，不作为交易办证的必备条件;2、卖旧买新定额返还:“买新”必须是购买新建商品房，在原有及新购商品住房房屋所有权证办理完毕后，实行地方税费定额返还，每户只限一次。实施日期至2009年12月31日。即指必须在一年内进行卖旧换新才有此优惠;3、提高公积贷款额度:根据申请人的住房公积金缴存情况、资信、还款能力和贷款总额等因素确定具体贷款额度，最高额度则文件规定执行。

中原观点：等待已久的珠海救市政策出台的，可谓是波澜不惊，业界热切企盼的恢复入户政策没有出现，十二条意见只是在财政部救市方案上的沿续版，增加的二手房及“卖旧买新”让利措施。然而，总的力度仍然不够，不足以打破目前的市场僵局。

n         央行再出重拳 “三率”大降10年罕见

据新华社北京11月26日电 中国人民银行26日宣布，从2008年11月27日起，下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1．08个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。同时，下调中央银行再贷款、再贴现等利率。

央行同时还宣布，从2008年12月5日起，下调工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行等大型存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，下调中小型存款类金融机构人民币存款准备金率2个百分点。同时，继续对汶川地震灾区和农村金融机构执行优惠的存款准备金率。
   据悉，这是央行自今年9月份以来连续第四次降低利率、第三次降低存款准备金率，也是央行继10月8日宣布双率下调后第二次双率同时下调。

中原观点：“三率”大降是央行适度宽松的货币政策的举措，该次降息为央行1997年以来一年期人民币贷款基准利率最大降幅，表明了央行刺激经济的决心。对房地产行业有很大的利好，可以降低房地产企业的负债率有很大帮助，另外可减轻购房者贷款负担，对提高购房者对房地产市场的信心有一定的作用。

2、         城市建设规划

n         土地市场回暖？珠海横琴岛130万平米土地挂拍

横琴岛开发大幕拉开。11月25日，编号08185号的公告悄然挂在珠海国土局网站的角落。背后却是一个惊人的开发项目：富祥湾超过132万平方米地块挂牌出让，该项目预计吸纳50-100亿元的投资，一旦落实将成为珠海史上投资最大的旅游项目。
珠海市国土局近日发布竞价出让土地公告，公开拍卖出让横琴富祥湾一块超过132万平方米地块的使用权，竞拍时不设保留价，但规定该地块用于旅游景点建设及为旅游配套的休闲度假、酒店、餐饮、商业、办公、会议会展、体育文化娱乐设施等综合开发，底价超过1.25亿元人民币。该项目预计吸纳50-100亿元的投资，一旦落实将成为珠海史上投资最大的旅游项目。

2008年第三季度珠海土地市场分析

2008年第三季度珠海土地市场分析

文/珠海中原市场研究部

监测时间：2008年7月1日-2008年9月30日

监测对象：珠海市各行政区

数据来源：珠海市国土资源局，珠海市商用土地交易中心

一、             土地供应情况

根据珠海市商用土地交易中心数据显示，2008年第三季度经珠海国土资源局进行出让的土地有2宗，出让面积为6.42万平方米，出让地价0.31亿元；市场转让土地共4宗，总出让面积为38.66万平方米，出让地价为6.53亿元。该季度出让的土地均为挂牌交易方式。

在本季度供应中市区只有一块前山的物流用地以外，其余的都为西区的土地。政府出让的两宗土地均为非住宅用地。其余四宗市面转让的土地则为商住用地。以下为第三季度土地出让的详细列表：

附表 第三季度土地出让情况

二、   土地成交情况

2008年第三季度成交2宗地块，成交面积约27.77万平方米，成交总价1.73亿元。从四块地流拍的现状可见，在全国土地市场中流拍案例不断的背景下，珠海也难以置身事外，同样受到了行业大环境不利的影响。

在成交地块中，值得一提的是08110地块。该地块位于珠海市金湾区机场北路西，为第三季度市区推出的最大地块。该地块共经过两次挂牌拍卖，首次拍卖时间在今年7月份，挂牌转让总价为16216.4万元，楼面地价为620元/㎡，但无人参与拍卖，土地流拍。在9月份再次挂牌，转让总价下调为13513.7万元，楼面地价为517元/㎡，最终于底价成交。尽管珠海的“城市西进，工业西拓”城市战略已经开始实施，西区的基准地价涨了，但在入户政策取消，整体房地产市场低迷的环境下，西区的土地成为开发商的“鸡肋”，只有地价足够低的时候，才有值得竞拍的价值，否则也只能落得无人问津的下场。

附表 第三季度土地成交情况